Goed, je hebt zojuist je eerste huurwoning gekocht of wellicht heb je er inmiddels al meerdere. Maar vroeg of laat komt er een grote onderhoudsbeurt bij kijken. De huurwoning verbouwen kan je rendement flink verpesten.
Mijn eerste woning betrof een woning met enkel glas en een gaskachel. Naast dat ik het ook nog eens voor een veels te hoge prijs had gekocht kwamen er na enkele jaren onderhoudskosten bij kijken. Wat voelde ik me stom zeg! Helemaal niet overna gedacht. Ja.. wel een beetje maar ik dacht dat ik in de huidige staat de woning nog wel 5-8 jaar kon verhuren. Dat was wel heel positief bekeken. Naarmate er huurders in je woning zitten zul je merken dat er veel sneller onderhoud komt kijken bij je woningen.
Een tip: alle inkomsten die je uit de verhuur van beleggingspanden haalt, zet bij elk pand circa 10-20% van de huurinkomsten op zij op een aparte rekening. Met die kosten kan je dan in de toekomst (deels) de onderhoudskosten dekken.
Maar goed, je moet er toch aan geloven. Zonder onderhoud was de woning niet meer bewoonbaar. Het zou dan een hoop kosten, maar uiteindelijk zou het ook de huurprijs kunnen verhogen (denk aan dubbel glas en een CV-installatie). Maar, je zal ook snel zien dat deze twee aanpassingen aan je woning snel €10.000 kosten.
Maar om terug te komen op de vraag.. Wat is het aller belangrijkste als je je huurwoning gaat verbouwen? Mijn advies is om in deze volgorde te kijken of je bepaalde zaken kunt verbouwen.
- Maak alle muren in de woning glad en wit, zo vergroot je de ruimtes;
- Waar mogelijk doe spotjes in de plafonds in plaats van hangende lampen;
- Plaats zelf kwalitatief goede laminaat of PVC-vloer, hierdoor mag je de huurprijs verhogen (plus €2 per m²) i.v.m. de woning gestoffeerd verhuren.
- Als je op kosten wilt besparen, kijk dan of je tweedehands een keuken kunt vinden (bijv. via Marktplaats).
Die zijn vaak nog goed ook en goedkoop!; - Kijk pas als laatste naar de badkamer. Dit kleine hokje kan een enorme kostenpost zijn voor een woning;
Door alles strak te maken en één muur een andere tint te geven is de woning in één keer een super woning waar iedereen direct in wilt wonen. In deze woning is alles aangepakt, van de muren tot aan de keuken tot aan de badkamer en het toilet. Maar met een investering van circa €15.000 ben je weer klaar voor 10 jaar.
Hoe bereken je hoeveel extra huur je mag vragen?
Oké, deze woning van 65 vierkante meter werd eerst verhuurd voor €675,- excl. gas, water en licht en €50,- servicekosten.
Er zat al laminaat in de woning maar dat moest nodig vervangen worden doordat veel laminaat beschadigd was en de plinten hier en daar ontbraken. Daarnaast werd er dubbel glas in de woning geplaatst en de badkamer en het toilet flink verbouwd. Totale kosten ca. €11.500.
Na de verbouwing is de huurprijs verhoogd naar het bedrag van €711,- excl. gas,water en licht en €50 servicekosten. Een prijsverhoging van €36,- per maand. Dat is €432,-.
Als je het uitrekent over een periode van 10 jaar dan verdien je door de verbouwing €4320,- terug. Maar dat is natuurlijk lang niet voldoende t.o.v. de €11.500 dat het gekost heeft. Die €7180,- die verdien je vroeg of laat terug als je de woning verkoopt (waardestijging). Onze strategie is buy and hold (kopen en niet meer verkopen). Maar zeg nou zelf, deze woning is over 10 jaar nog in prima staat en zal vast niet heel veel extra onderhoud hebben. De woning kan zo nog wel 20-30 jaar meegaan en dan heb je de kosten voor het renoveren van je woning er met gemak uit (enkel door de huurverhoging).
Daarnaast mag je jaarlijks de huur verhogen. Ook in dit geval heeft dat een effect op de huurverhoging. Want een huurverhoging van 2,8% op €675,- (€18,90) is lager dan op €711,- (€19,91). Elke euro telt 😉
[thrive_leads id=’284′]
Geef een reactie